Thị trường bất động sản tại TP.HCM đang trải qua những biến động lớn, đáng chú ý nhất là sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung và cơ cấu sản phẩm. Trong bối cảnh đó, dự báo giá nhà đất vào năm 2025 có thể tiếp tục gia tăng từ 15-20% so với năm 2024, gây lo ngại cho nhiều nhà đầu tư và người mua nhà.
Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM năm 2024
Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 11 tháng đầu năm 2024, chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đáng lưu ý, trong số này chỉ có một dự án nhà ở xã hội, trong khi không có dự án nhà ở thương mại nào mới được giao đất hoặc cho thuê. So với giai đoạn trước đại dịch COVID-19, khi TP.HCM thường triển khai khoảng 50-60 dự án hàng năm, con số hiện tại cho thấy sự suy giảm đáng kể, dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ thương mại.
Cụ thể, tổng số lượng căn hộ trên thị trường hiện chỉ còn 31 dự án với 31.167 căn hộ, giảm xuống chỉ bằng khoảng 1/3 so với thời điểm cao nhất trước đại dịch. Điều này đã thúc đẩy giá nhà ở tăng cao, đặc biệt trong phân khúc cao cấp, khiến nhu cầu thực tế của người dân khó lòng đáp ứng.
Cấu trúc sản phẩm mất cân đối
Một vấn đề nổi bật khác là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở. Tất cả các dự án mở bán năm 2024 đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình mỗi căn lên đến 9,39 tỷ đồng. Các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân gần như không còn, kéo theo sự khốn khó cho nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2025 nếu tình trạng hiện tại không thay đổi. Theo ông, mức tăng có thể dao động trong khoảng 15-20% do áp lực từ nhu cầu và việc thiếu hụt nguồn cung.
Nguyên nhân chính làm gia tăng giá nhà đất
Nguồn cung dự án hạn chế
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án nhà ở là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá nhà đất tại TP.HCM. Số liệu cho thấy, trong năm 2024, thành phố chỉ phê duyệt 12 dự án, trong đó chỉ có một dự án nhà ở xã hội. Việc cấp phép xây dựng gần như bị ngưng trệ, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân – những loại hình phù hợp với nhu cầu thực tế của đa số người dân.
Kết quả là, thị trường đang trải qua tình trạng khan hiếm nghiêm trọng, đẩy giá bán lên cao, đặc biệt trong phân khúc cao cấp hiện chiếm ưu thế.
Cơ cấu sản phẩm không đồng nhất
Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang phải đối mặt với sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Những thống kê cho thấy tỷ lệ nhà ở cao cấp ngày càng gia tăng, ghi nhận cụ thể:
- Năm 2020, phân khúc cao cấp chiếm 70% tổng nguồn cung.
- Năm 2023, tỷ lệ này đã tăng lên 78,3%.
- Đến năm 2024, toàn bộ nguồn cung mới đều thuộc phân khúc cao cấp.
Điều này cho thấy không còn sản phẩm nhà ở trung cấp và bình dân được đưa ra thị trường, tạo ra một thách thức lớn cho người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Giá đất và chi phí xây dựng gia tăng
Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh mới cũng đã tác động lớn đến chi phí phát triển dự án. Giá đất cao hơn không chỉ làm tăng giá bán mà còn gây áp lực cho các nhà phát triển bất động sản trong việc tối ưu hóa lợi nhuận. Bảng giá đất mới cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào, từ đó đẩy giá nhà đất lên cao, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và vùng ven.
Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép, và các vật liệu hoàn thiện đã liên tục tăng trong những năm qua. Chi phí nhân công và lãi suất vay vốn cũng góp phần không nhỏ vào việc tăng giá thành dự án. Tất cả những yếu tố này buộc các nhà phát triển phải điều chỉnh giá bán, làm cho nhà đất tại TP.HCM trở nên khó tiếp cận hơn đối với người dân có thu nhập thấp.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp và nhà đầu tư
Để giải quyết tình trạng này, các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược của mình:
Tái cơ cấu sản phẩm
Doanh nghiệp nên tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Đa dạng hóa sản phẩm sẽ giúp giải quyết vấn đề khan hiếm và tăng cơ hội tiếp cận thị trường rộng lớn hơn.
Hạ giá thành sản phẩm
Việc tối ưu hóa chi phí phát triển dự án thông qua ứng dụng công nghệ và quản lý hiệu quả là cách cần thiết để đưa giá bán về mức hợp lý. Qua đó, các doanh nghiệp có thể thu hút thêm khách hàng và nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường.
Chính sách hỗ trợ từ các cơ quan chức năng
Nhà nước cần đẩy mạnh việc phê duyệt và cấp phép cho các dự án nhà ở mới, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực nguồn cung mà còn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Tóm lại, thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước những thách thức lớn với sự tăng giá mạnh mẽ và sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Để đảm bảo sự phát triển bền vững, cần có sự chung tay từ cả doanh nghiệp, nhà đầu tư và cơ quan chức năng.
