Sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai luôn là xu hướng thu hút các nhà đầu tư trong những năm qua. Lợi nhuận từ phân khúc này luôn là điều hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà đầu tư khi tham gia đầu tư với bất động sản hình thành trong tương lai thì cần trang bị cho mình kiến thức về thị trường và đầy đủ kiến thức những quy định của pháp luật có liên quan.
Trong bài viết hôm nay chúng tôi sẽ giúp bạn nắm vững được những kiến thức trước khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai.
Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?
Theo luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Các chuyên gia BĐS đánh giá bất động sản hình thành trong tương lai này dù được pháp luật quy định rõ ràng. Tuy nhiên hạng mục này khá nhảy cảm vì thực tế giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai rất đa dạng nên vẫn có nhiều điều bất cập.
Đã có rất nhiều khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đều mua hoặc đầu tư chỉ bằng lòng tin với chủ đầu tư. Vậy nên những người không nắm rõ các điều luật quy định pháp luật rất dễ bị người bán qua mặt. Đây chính là lý do dẫn đến bất cập và rủi ro khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Tìm hiểu về luật kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Vì loại hình đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai có những đặc điểm riêng nên pháp luật nước ta đã có những quy định chi tiết đối với kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai ngay từ khi loại hình này mới xuất hiện.
Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được kinh doanh khi:
Có đầy đủ các loại giấy tờ liên quan như: quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp phép; Giấy phép xây dựng; Giầy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án.
Chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho thuê mua trước khi tiến hành bán. Và cơ quan quản lý nhà ở cấp tính có trách nhiệm trong vòng 15 ngày trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư là có đủ điều kiện hay không. Trường hợp nếu không đủ điều kiện thì cơ quan nhà nước cần nếu rõ lý do.
Chủ đầu tư dự án khi huy động vốn không được áp dụng các hình thức sau:
- Huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê nhà, tiền thuê mua nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai”.
- Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại cần tuân thủ quy định là bên tham gia hợp tác đầu tư, góp vốn, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được chia lợi nhuận trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận của hợp đồng.
- Trường hợp huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở. Hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Trong đó trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Có thể tham khảo chi tiết các quy định ở điều 68 Luật nhà ở và điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
Các quy định về tiến độ thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai
Theo điều 57 của luật kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định cụ thể về tiến độ thanh toán dự án. Cụ thể như sau:
- Việc thanh toán mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% gia trị hợp đồng, những lần kế tiếp phù hợp với tiến độ xây dựng dự án, nhưng tổng không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao sản phẩm BĐS cho khách hàng.
- Với trường hợp bên bán, cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu nước ngoài thì quy định tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Trường hợp bên mua, bên thuê chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Thủ tục mua bán hoặc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
- Thủ tục mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
- Thủ tục chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Người giao dịch cần thực hiện đầy đủ điều kiện chuyển nhược được quy định theo Điều 10 Nghị Định 76/20125/NĐ-CP. Thủ tục chuyển nhượng bao gồm các bước cơ bản như sau:
- Ký thỏa thuận nhận cọc hoặc hợp đồng đặt cọc. Và cần đảm bảo đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật.
- Thông báo với chủ đầu tư về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng mua bán.
- Nộp giấy tờ đã công chứng cho chủ đầu tư.
- Trả hồ sơ cho bên chuyện nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
Nếu các bước thủ tục ở trên được thực hiện đối với chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai chưa có số thì có để được xem là chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Ngoài ra, khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai cũng cần tìm hiểu kỹ các luật quy định liên quan như: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư và đối với tổ chức cá nhân; Bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bất động sản nhà ở hình thanh trong tương lai có được tặng không?
Nhiều người thắc mắc nhà ở hình thành trong tương lai có được tặng hay không? Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì trong khoản thời gian 50 ngày kể từ bàn giao nhà thì phải làm thủ tục để được cấp quyền sử dụng, sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất cho bên mua. Vậy trước thời điểm này thì bất động sản hình thành trong tương lai không có giấy chứng nhận nên cũng không đủ điều kiện tham gia giao dịch tặng cho.
Nếu bạn có bất cứ thắc mắc nào về bất động sản thì hãy liên hệ với Gia An Property quan Hotline: 0947 826 686 hoặc thông qua website: http://giaanproperty.vn/ để được tư vấn tận tình, thông tin mới chính xác nhất nhé!
