Nếu bạn quan tâm đến đất nông nghiệp thì chắc hẳn bạn đã biết đến ký hiệu đất HNK. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ đất HNK là gì? Sử dụng đất HNK như thế nào? Vì thế, nhiều người đã bị cơ quan chính quyền xử phạt. Để tránh tình trạng này, bài viết dưới đây sẽ cung cấp bạn những thông tin bổ ích về loại đất này.
Đất HNK là đất gì?
HNK là ký hiệu loại đất trồng cây hàng năm khác, thuộc nhóm đất nông nghiệp. Đất HNK là loại đất được sử dụng chủ yếu để trồng các cây công nghiệp ngắn hạn, có thời gian gieo trồng và thu hoạch không có 1 năm như hoa màu, mía, cói, dâu tằm…
Trong nhóm đất công nghiệp, ngoài ký hiệu đất HNK thì còn được chia thành nhiều loại đất với các ký hiệu khác như:
- Đất chuyên trồng lúa nước (LUC)
- Đất trồng lúa nước còn lại (LUK)
- Đất lúa nương (LUN)
- Đất bằng trồng cây hằng năm khác (BHK)
- Đất trồng cây lâu năm (CLN)
- Đất rừng sản xuất (RSX)
- Đất rừng phòng hộ (RPH)
- Đất rừng đặc dụng (RDD)
- Đất nuôi trồng thủy sản (NTS)
- Đất làm muối (LMU)
- Đất nông nghiệp khác (NKH)
Giải đáp thắc mắc các quy định về sử dụng đất HNK mới nhất
Không chỉ cần biết khái niệm HNK là gì, bạn cũng cần phải nắm được một số quy định sử dụng đất như quy trình, thủ tục đăng ký.
Đất HNK và đất CLN khác nhau như thế nào?
Rất nhiều người thường nhầm lẫn giữa hai loại đất đó là CLN và HNK. Bởi, đây đều là ký hiệu đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên, hai loại đất này vẫn có những điểm khác nhau cần phân biệt.
- Đất HNK: Như đã nói ở phần trên, đây là loại đất dùng để sản xuất cây có thời gian sinh trưởng ngắn, không quá 1 năm
- Đất CLN: Là loại đất dùng để trồng các loại cây lâu năm, có thời gian sinh trưởng dài hạn trên 1 năm. Thường là những cây công nghiệp, dược liệu, cây ăn quả, lấy gỗ, cây bóng mát…
Sự khác nhau giữa đất CLN và đất HNK ở chỗ đất trồng cây lâu năm trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng từ 1 năm trở lên, còn với cây hằng năm thì trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng không quá một năm. Chính vì thế, cần phải phân biệt được hai loại đất này và sử dụng đất có mục đích hiệu quả nhất.
Thời hạn sử dụng đất HNK là 50 năm hay bao lâu?
Hiện nay, pháp luật hiện hành không có quy định về thời hạn sử dụng đất HNK. Tuy nhiên, chủ sở hữu có thể sử dụng loại đất này cho đến khi địa phương có sự thay đổi về quy hoạch. Ví dụ như chuyển đổi đất HNK thành đất ở, đất thổ cư.
Đất HNK có được xây nhà không?
Đây là câu hỏi được nhiều người đặt ra. Căn cứ điều 57 luật đất đai năm 2013, một số loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Gồm có:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác (ký hiệu HNK) sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao hồ, đầm…
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sử dụng, đất rừng phòng hộ vào mục đích khác
- Chuyển đất nông nghiệp -> đất phi nông nghiệp
- Chuyển đất phi nông nghiệp -> đất thổ cư
Như vậy, câu trả lời cho câu hỏi đất HNK có được xây nhà không là Có. Tuy nhiên, để có thể xây nhà thì người sử dụng đất cần tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở. Và cần đến một quy trình chuyển đổi, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.
Đất HNK có lên thổ cư được không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, đất HNK có thể chuyển đổi mục đích sử dụng khi được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, các loại đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác (HNK) sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sử dụng, đất rừng phòng hộ vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất thổ cư.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất.
Thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK như thế nào?
Sau khi đã có câu trả lời cho câu hỏi đất HNK có xây nhà ở được không thì rất nhiều người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Và dưới đây là thủ tục cần nắm để chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK.
Hồ sơ cần chuẩn bị:
- Đơn đăng ký biến động đất đai
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn liền trên đất
Quy trình đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK gồm các bước:
- Bước 1: Chuẩn bị 1 bộ hồ sơ như trên và nộp tại cơ quan có thẩm quyền
- Bước 2: Cán bộ sẽ tiếp nhận hồ sơ và sẽ có hai trường hợp đó là:
TH1: Hồ sơ đầy đủ, hợp lệ sẽ được tiếp nhận và xử lý
TH2: Hồ sơ bị thiếu hoặc không hợp lệ sẽ được thông báo, hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện và bổ sung theo quy định
- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền sẽ xử lý và giải quyết hồ sơ
- Bước 4: Người nộp nhận kết quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK tại nơi đã nộp hồ sơ trước đó.
Lưu ý: Trong vòng không quá 15 ngày, chủ sở hữu đất sẽ được giải quyết hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ở một số vùng như miền núi, hải đảo hay những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn sẽ được giải quyết không quá 25 ngày.
Chi phí chuyển đổi đất HNK lên đất thổ cư là bao nhiêu?
Bên cạnh đó, chủ sở hữu đất cũng cần nắm chi phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để chuẩn bị chi phí mang theo. Công thức tính sẽ là:
Phí chuyển đổi = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Có nên đầu tư đất HNK để chuyển đổi lên đất thổ cư không?
Ngoài câu hỏi đất HNK có xây được nhà không thì nhiều người cũng thắc mắc rằng có nên mua đất HNK để đầu tư hay không? Để có được câu trả lời thuyết phục nhất thì bạn cần phải xem xét ưu điểm, nhược điểm khi đầu tư vào loại đất này.
Ưu điểm khi đầu tư mua đất HNK
- Là loại đất có nguồn cung phong phú, giá bán rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. chính vì thế, chủ đầu tư không cần lo lắng nhiều đến vốn cần bỏ ra hay tốn nhiều thời gian tìm kiếm.
- Tiềm năng sinh lời của đất HNK cũng lớn hơn, dễ thanh khoản hơn nếu nằm ở khu vực đông dân cư. Đặc biệt, sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK sang đất ở thành công, nhà đầu tư sẽ có khoản lãi không hề nhỏ.
Rủi ro khi đầu tư mua đất HNK
Bên cạnh những ưu điểm, đầu tư đất HNK cũng có nhiều nhược điểm cần khắc phục. Đây cũng chính là những rủi ro mà các nhà đầu tư có thể gặp phải.
- Đất HNK có diện tích vì thế giá bán không hề thấp. vậy nên, loại đất này chỉ phù hợp cho những nhà đầu tư có nguồn vốn lâu dài. Bên cạnh đó, hình thư đầu tư đó là mua xong chờ cơ hội chuyển đổi lên đất thổ cư sau đó phân lô và bán nền.
- Ngoài ra, có nhiều trường hợp chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thì thị trường BĐS chững lại, nhà đầu tư sẽ dễ rơi vào tình thế lỗ, thậm chí là vỡ nợ.
- Mua đất HNK để đón dự án mới nhưng quy hoạch đô thị không triển khai như dự định
- Chọn mua đất HNK không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì sẽ coi như nguồn vốn bị đóng băng, cần có giải pháp khắc phục phù hợp
- Mua phải khu đất thuộc diện giải tỏa thì nhà đầu tư chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, khoản đền bù không đáng kể và mất đi cơ hội thu lợi nhuận.
Có thể thấy rằng, việc mua đất HNK để đầu tư có quá nhiều rủi ro. Chính vì thế, nhà đầu tư cần phải cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi quyết định.
Lưu ý khi đầu tư đất HNK hiệu quả
Việc đầu tư đất HNK có thể ẩn chứa nhiều rủi ro nhưng không phải không khả thi. Nhà đầu tư cần nắm một vài lưu ý, cũng là kinh nghiệm được đúc rút để có thể giảm thiểu rủi ro, tăng cơ hội đầu tư sinh lời.
Chọn vị trí tiềm năng
Đây được xem là lưu ý vô cùng quan trọng nhà đầu tư cần nắm khi chọn mua đất HNK. Khi tìm nguồn đất, hãy lưu ý vào tầm quan trọng của vị trí. Tốt nhất hãy chọn những khu đất có vị trí gần khu dân cư, hoặc có yếu tố dự đoán sẽ hình thành cộng đồng dân cư trong tương lai gần. Như thế, khi chuyển đổi đất thổ cư mới có thể dễ thanh khoản, có được lợi nhuận cao.
Khu đất thuộc diện quy hoạch đất ở
Lưu ý thứ hai mà nhà đầu tư đất HNK cần nắm đó là phải xác minh được khu đất có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không. Bởi lẽ, khi mua đất HNK, ai cũng đều mong muốn chuyển đổi mục đích sang đất ở. Quy hoạch này cũng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cách tốt nhất đó là bạn có thể tìm đến UBND quận/huyện để hỏi và được tư vấn giải đáp.
Đất đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở
Chuyển đổi đất HNK sang đất ở, đất thổ cư chỉ được phê duyệt khi đất đáp ứng các điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo trong thời hạn sử dụng và đất không xảy ra tranh chấp hay bị kê biên bản để thực hiện thi hành án. (Theo điều 106 Luật đất đai năm 2013).
Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Như đã nói ở phần trên, khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNk thì chủ sở hữu sẽ phải trả một khoản phí. Chi phí này sẽ phụ thuộc theo quy định từng địa phương. Bởi vậy, hãy thương lượng với người bán về giá bán đã gồm phần chi phí chuyển đổi này.
Pháp lý của hợp đồng mua bán đất
Theo Luật đất đai 2013, quy định khoản 3 điều 167 thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và, UBND cấp xã, huyện chính là cơ quan có thẩm quyền để chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất.
Trên đây là tất tần tật những thông tin cần biết về đất HNK. Hy vọng rằng, bạn đã nắm được khái niệm đất HNK là gì cũng như những quy định liên quan. Bạn có thể truy cập giaanproperty.vn để biết thêm nhiều thông tin hữu ích khác.
Xem thêm:
